Как оспорить кадастровую стоимость

Многие предприниматели интересуются, как сделать свой бизнес более прибыльным, одним из важных решений в данном случае является оптимизация налогов.

В это статье мы расскажем, как оспорить кадастровую стоимость и значительно сэкономить на земельном налоге. Небольшой спойлер: без судебного разбирательства не обойтись, но мы поможем вам подготовиться к нему на 100%.

Что такое кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость — это государственная оценка вашего участка. В рамках рынка вы можете договориться с продавцом, чтобы он снизил цену, но с государством договориться нельзя. При этом она может отличаться от рыночной стоимости в несколько раз, причём как меньшую, так и в большую сторону.

К примеру, арендуя государственную землю и построив на ней определённый объект для своего бизнеса, вы сможете выкупить этот участок только по его кадастровой стоимости, она не снизится в ходе переговоров.

Иногда может возникнуть абсурдная на первый взгляд ситуация, когда кадастровая стоимость участка с давно заброшенным складом выше, чем у участка с отличной гостиницей. Дело в том, что государственные оценщики не осматривают участки, им неизвестно, есть ли на нём какие-либо объекты и с какими целями его используют.

Кадастровая стоимость оценивается массово, на неё влияют земельная категория и площадь участка, а также вид разрешённого использования, но не наличие объектов.

Исходя из кадастровой стоимости, вам начисляется ежегодный земельный налог. Чтобы было проще, ориентируйтесь на такую формулу: (Кадастровая стоимость/100) * Земельный налог (%) = ваш годовой платёж. Учтите, что величина земельного налога отличается в зависимости от вида разрешённого использования. Кроме того, в разных регионах России разная ставка налога, её следует уточнять налоговой службе вашего региона.

Как узнать кадастровую стоимость участка

Чтобы повысить свои шансы на успех в снижении кадастровой стоимости земельного участка, следует уточнить важную информацию: площадь, назначение, точную кадастровую стоимость и дату, когда была проведена государственная оценка и определена стоимость.

Дата имеет большое значение: в обязанности государства входит проведение переоценки кадастровой стоимости минимум один раз в пять лет, чтобы актуализировать её.

К счастью, данная информация доступна всем желающим — она доступна для запроса в онлайн-справочнике Росреестра, специальном онлайн-сервисе Фонда данных государственной кадастровой оценки. Также её можно отыскать вручную на публичной кадастровой карте. Если вам больше по душе посетить офлайн-точку, понадобится прийти в отделение регионального Росреестра или ближайший МФЦ.

В рамках онлайн-справочника кадастровой палаты вам понадобится заполнить такую форму:

А вот так выглядит ручной поиск в рамках общедоступной карты кадастровых участков:

В рамках онлайн-сервиса Фонда вы сможете узнать не только точную кадастровую стоимость, но и получите более детальный отчёт о государственной оценке и сведения, оспаривалась ли она ранее.

Узнав точную кадастровую стоимость участка, стоит определить, является ли она завышенной.

Как определить, что кадастровая стоимость завышена

К сожалению, вы не можете прийти в государственную организацию и «выбить» признание, определять это придётся самостоятельно. И, честно говоря, это будет предварительная оценка.

Прежде всего нужно посмотреть по налоговым уведомлениям за последние годы, исходя из которых вы уплачивали земельный налог. Если он в один момент вдруг сильно вырос, значит, есть вероятность, что кадастровая стоимость оказалась серьёзно завышена.

Если вы хотите снизить кадастровую стоимость, придётся изучить информацию как минимум о нескольких участках, аналогичных вашему. Чем больше между ними будет сходств, тем лучше. Обратите внимание на площадь, такой же вид разрешённого использования и наличие или отсутствие объектов. Если на вашем участке нет никаких объектов, то и искать следует среди пустых участков.

Мы рекомендуем искать похожие участки на официальном сайте со сведениями о торгах, а также на интернет-ресурсах, позволяющих самостоятельно размещать заявления о продаже (Avito и другие).

Если вы нашли несколько аналогичных вашему участков, определите их среднюю рыночную стоимость. Её назначает продавец, вам же следует поделить обозначенные продавцами суммы на количество квадратных метров. Узнав среднюю рыночную стоимость, подсчитайте свою потенциальную выгоду.

Предположим, что кадастровая стоимость участка с площадью 2 тысячи квадратных метров составляет 9 миллионов рублей, а ставка земельного налога составляет 1,55%. Значит, каждый год после государственной оценки вы платите государству 139 550 рублей, а кадастровая стоимость квадратного метра составляет 4,5 тысячи рублей.

Однако с помощью сайта о торгах и иных сервисов вы обнаружили, что рыночная стоимость аналогичных участков составляет в среднем 4 миллиона рублей. Средняя рыночная цена квадратного метра соответственно составляет 2000 рублей. Значит, если вы добьётесь снижения кадастровой стоимости, то будете ежегодно платить уже 62 тысячи рублей, а экономия составит 77 550 рублей. Учитывая, что государство проводит переоценку не реже одного раза в 5 лет, за этот срок вы сэкономите почти 388 тысяч рублей.

Приятный бонус: вы сможете вернуть переплаченные земельный налог и налог на имущество организации или физического лица за весь срок действия завышенной кадастровой стоимости, данное решение действует с января 2019 года.

Учтите, что это будет предварительная и ваша личная оценка, которая показывает, будет ли вам выгодно оспаривать кадастровую стоимость участка. Если цены по рынку выше, то делать этого не имеет смысла.

Наконец, переходим к самому важному этапу!

Как оспорить кадастровую стоимость

Для того, чтобы оспорить кадастровую стоимость и добиться её снижения, вам необходимо собрать набор важных документов:

— Выписка из ЕГРН, показывающая кадастровую стоимость участка. Этот документ заказывается и получается в отделении (на сайте) Росреестра, а также в МФЦ. Вы получите его в течение 3 дней после заявки.

Это платная услуга, физическому лицу придётся заплатить за электронный вариант 300 рублей, а бумажный обойдётся в 750 рублей. Юридическому лицу придётся заплатить 600 и 2200 рублей, в зависимости от типа выписки. Не смущайтесь, если найдёте частную организацию, которая позволяет получить их дешевле. «Частникам» позволяется покупать постоянный доступ к необходимым сведениям.

Учтите, что вам нужен бумажный экземпляр, поэтому при заказе на сайте уточните, что хотите забрать документ в территориальном отделении Росреестра именно в таком виде.

Не забудьте проверить правильность документа, в нём должны совпадать даты проведения государственной оценки и определения кадастровой стоимости;

— Документы на землю. Для собственника это может быть не только выписка, но и свидетельство о праве собственности. В свою очередь, для арендатора подтверждающим документом является договор с арендодателем.

Актуальные требования позволяют обойтись без нотариального заверения копий документов, однако мы рекомендуем уточнять это в местном Росреестре. Дело в том, что новое правило определено только законом о кадастровой оценке. Но поскольку требование иметь нотариально заверенные копии всё ещё присутствует в федеральном законе об оценочной деятельности, возникла путаница — у сотрудников данной организации ещё остаётся формальное право требовать этого;

— Отчёт о независимой оценке рыночной стоимости имущества. Данный документ подготавливается независимыми экспертами, к ним относятся профессиональные оценщики из саморегулируемых организаций оценщиков со страховкой ответственности.

Чтобы правильно выбрать организацию, мы рекомендуем не только изучить отзывы в Интернете, но и лично проверить сведения о заседаниях комиссий Росреестра по рассмотрению споров. Они находятся на сайте Росреестра в соответствующем разделе. Изучив данные решения, вы увидите, какая организация не совершает ошибок при подготовке отчётов и полностью учитывает законодательные требования к деятельности оценщиков.

Данный отчёт — это документ на несколько десятков страниц, он делается в бумажном экземпляре и в электронной форме (с электронной подписью). Чаще всего отчёт готовится одну неделю. Подготовить отчёт сложно, поэтому стоит он дорого и может обойтись в сумму до 50 тысяч рублей. Экономить на нём мы не рекомендуем, поскольку это — самый важный документ, определяющий, удовлетворят ли ваши требования.

Учтите, что в отчёте должны строго совпадать две даты. Первая — это дата, согласно которой сотрудник оценочной организации определяет рыночную стоимость участка. Вторая — это дата государственной оценки, то есть когда была определена актуальная кадастровая стоимость. Эти данные обязательно должны совпадать, из-за ошибки суд и комиссия Росреестра откажут в удовлетворении требований.

Помимо этого, убедитесь, что отсутствуют ошибки и опечатки в адресе, точной площади участка и его кадастровом номере, а также в ваших паспортных данных как владельца. Из-за опечаток вас заставят всё делать заново;

— Экспертное заключение по отчёту в СРО. Данный документ необходим, если вы перед судом готовите заявление в комиссию Росреестра. Если напрямую в суд, экспертиза отчёта не требуется, и вы можете сэкономить денег и времени. Этот документ готовится до 10 дней и стоит до 40 тысяч рублей.

По новым правилам с января 2019 года все категории заявителей (физические лица и юридические лица) могут миновать этап с комиссией и сразу же приступать к судебным разбирательствам.

— Необходимые заявления. В своих заявлениях вы указываете, что хотите изменения актуальной кадастровой стоимости, поскольку она, по вашему мнению, является ошибочной. Не писать заявления нельзя, они дают государственным ведомствам повод для разбирательства.

Заявление в комиссию Росреестра подаётся на имя её председателя и имеет свободную форму, образец вы можете найти в Интернете. Рассмотрение заявления займёт у комиссии до 30 дней.

Административное исковое заявление мы рекомендуем подготавливать с профессиональной юридической помощью, поскольку это более серьёзный документ. Его нельзя составить как вам покажется правильным, требуется учесть строгие требования кодекса административного судопроизводства и оплатить государственную пошлину (300 рублей для физических лиц, 2 тысячи рублей для юридических лиц).

Получив ваше заявление, суд сможет начать разбирательство и приступить к рассмотрению дела. Это займёт порядка 60 дней, но может выйти за пределы этого срока, если суд назначит судебную экспертизу. Ещё 30 дней потребуется на то, чтобы решение суда вступило в силу, отсчёт начинается с даты принятия окончательного решения.

Если вы понимаете, что вам требуется помощь опытных юристов, мы будем рады помочь и оказать бесплатную консультацию. Мы имеем более чем 10-летний опыт в данной деятельности и поможем вам полностью удовлетворить все требования:

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости