На заявку
Пожалуй, в каждом из нас периодически просыпается внутренний дизайнер, жаждущий изменений. И порой эти изменения требуют серьёзных работ, например, сноса или постройки стен. Но как сделать это с минимальной головной болью?
В этой статье мы расскажем, как узаконить перепланировку, если вы ещё только задумали масштабные изменения.
Ваши возможности ограничены. Вот что вы не сможете узаконить даже при огромном желании:
— Тёплый пол, обустроенный от общего отопления;
— Балкон, увеличенный за счёт спальни или гостиной;
— Снесённые несущие конструкции;
— Батареи, перенесённые на балкон;
— Санузел, перенесённый в жилые комнаты.
А если сделать и никому не сказать? Это плохая идея. Ваши соседи могут пожаловаться в жилищную инспекцию, после чего вам придётся заплатить небольшой штраф (2,5 тысячи рублей) и вернуть всё, как было до незаконной перепланировки.
А если просто отказаться возвращать всё как было? Вас не спасёт даже право собственности — квартира будет выставлена на торги и продана. Деньги вы обязательно получите, но только за вычетом расходов на торги.
А если никто не узнает? Могут возникнуть проблемы при продаже такой квартиры. Покупатель увидит в техническом паспорте, что по плану всё выглядит иначе, и как минимум начнёт требовать большую скидку, потому что такие изменения станут его головной болью. В большинстве случаев такую квартиру очень долго не получается продать.
А вот с чем не возникнет проблем при согласовании:
— Вы хотите объединить кухню (с электроплитой) и гостиную с помощью арки или дверного проёма в смежной стене. Полностью сносить смежную стену нельзя, может быть или усиленный узкий проём (стена) или широкий проём (перегородка);
— Вы хотите увеличить ванную комнату или туалет за счёт коридора. Важно: пол в ванной комнате должен быть на 3 сантиметра ниже, чем пол в коридоре;
— Вы хотите увеличить балкон, сделав арку шириной не более одного метра;
— Вы планируете протяжку труб и перенос водного бака стояка, сохраняя при этом прежний угол слива.
Самое важное, о чём стоит помнить: изменения не должны нести угрозы жизни и здоровью, не должны иметь разрушительные последствия для дома и ухудшать чужие условия жизни. Кроме того, если перепланировка как-то касается общей домовой территории, нужно заручиться согласием соседей.
И ещё пара уточнений: перенос кухни возможен только в помещение с окном, а в аварийном доме вовсе нельзя делать перепланировку.
Итак, если вы убедились, что хотите действовать в рамках закона…
Подготовьте проект будущей перепланировки. Чаще всего с этой целью обращаются напрямую в БТИ или организации, которым разрешено проводить проектные работы (СРО). Такой допуск подтверждает, что компания опытная и добросовестная.
Чтобы в БТИ и компании взялись за работу, потребуется технический паспорт квартиры и выписка из ЕГРН. Ещё вы должны указать тип планировочных работ — полноценный дизайнерский проект или же эскиз.
Самое важное, что вы должны получить от организации — это техническое заключение о состоянии конструкций объекта и безопасности перепланировки, оно должно прилагаться к готовому проекту. Кроме того, к проекту нужно будет приложить акты на скрытые работы, договор авторского надзора, само заключение и копию свидетельства, подтверждающего, что у организации есть допуск к проведению проектных работ.
В некоторых случаях может потребоваться согласие со стороны Управляющей Компании или ТСЖ, этот момент следует уточнять дополнительно.
Согласуйте свой проект в профильной организации. Подать соответствующее заявление можно с помощью МФЦ или прямиком в ответственный отдел районной администрации (отдел архитектуры или жилищная инспекция). Вот что нужно приложить к заявлению:
— Проект перепланировки, включающий все описанные выше документы;
— Технический паспорт объекта (паспорт должен быть не старше 5 лет);
— Документы, подтверждающие ваши права на квартиру;
— Договор купли-продажи или договор долевого участия (включая акт приёмки-передачи);
Если вы не единственный собственник, требуется получать письменное и нотариально заверенное согласие остальных собственников, включая несовершеннолетних.
Если ваш проект предполагает изменения в общей собственности и до этого вы согласовывали его с УК или ТСЖ, то потребуется решение общего собрания собственников.
Если квартира была снята по договору соцнайма, потребуется согласие членов семьи, которые проживают в квартире.
Важный момент: если вы уже успели зарегистрировать право собственности в ЕГРН, технический паспорт и выписка не понадобятся, их запросят в районной администрации напрямую из Росреестра.
Подав все нужные документы, вы получите расписку с их перечнем для последующего возврата, а также перечень документов, которые будут запрошены районной администрацией у других организаций. Возможно, вам потребуется дополнительное согласование с МЧС и СЭС.
В течение 45 дней (в некоторых регионах больше) районная администрация должна вынести своё решение касаемо вашего проекта, а в течение ещё 3 дней после принятия решения должна связаться с вами.
Если вам не выдали разрешение, внесите изменения в проект, а если уверены в своей правоте, можете судиться с ответственным отделом.
Приступайте к работам. Получив разрешение на перепланировку, вы можете начинать работы. Учтите, что решение о согласовании ограничено определённым сроком, поэтому затягивать не стоит.
Важный момент: итог ваших работ должен полностью соответствовать ранее заявленному проекту, иначе его не примут.
Закончив работы, сообщите об этом ответственному отделу районной администрации, написав заявление на оформление выполненной перепланировки с соответствующими реквизитами ранее полученного разрешения.
Заявление нужно дополнить собранными ранее документами и журналом, в котором перечисляется последовательность всех проведённых работ.
После этого с вами согласуют день, когда квартиру посетит специалист из ответственного отдела администрации и, если нет никаких замечаний, составит соответствующий акт о том, что перепланировка была завершена. Акт будет в трёх экземплярах, в них будут нужны следующие подписи: автора, создавшего проект перепланировки, начальника и специалиста ответственного отдела, а также представителя организации, оформлявшей акт на скрытые работы.
В итоге вам требуется оформить в БТИ обновлённый технический паспорт, это можно сделать с помощью МФЦ (платно). Подав документы, вам нужно будет дождаться инженера, который зафиксирует произошедшие изменения и обновит информацию в техническом паспорте (платно). По итогу вместе с паспортом вы получите и справку, подтверждающую факт законной перепланировки.
Заново введите квартиру в эксплуатацию. Вам понадобится отнести оригиналы и копии определённых документов в районную администрацию. К ним относятся: обновлённый технический паспорт, решение о согласовании перепланировки, паспорта собственников квартиры и заявление о составлении акта комиссии по приёму.
Копии у вас заберёт администрация, а оригиналы ей понадобятся для сверки данных. Оригинальные документы вы заберёте с собой. Через один календарный месяц вы получите разрешение, позволяющее повторный ввод в эксплуатацию.
Остался финальный штрих — собрав абсолютно все имеющиеся у вас документы, вам нужно обратиться в МФЦ или напрямую в Росреестр, чтобы они внесли изменения в госреестр, а вы — получили новую выписку из ЕГРН с обновлённым планом вашей квартиры.
На этом ваши бюрократические мучения завершены, перепланировка полностью законна. Но если вам не хочется заниматься всем этим самостоятельно, обращайтесь к нам:
Согласование и узаконивание перепланировок недвижимости