Для многих людей, сталкивающихся с поиском квартиры или, допустим, офисного помещения для последующей покупки, привлекательным является покупка жилого или нежилого помещения на первичном рынке недвижимости. Оно и понятно, так как вторичный рынок недвижимости – это и физический износ и, как следствие, капитальные вложения в ремонт. И в данном случае, лучший выход для соискателя – договор долевого участия в строительстве. По крайней мере, такими соображениями руководствовалась львиная доля населения с 2005 года. Однако, в 2009 году на страну опустился кризис, и строительство множества объектов было заморожено. Те, кто вложился в строительство в период с 2008 года, понадеявшись на плановую сдачу объектов в эксплуатацию, по сути, остались без жилья или же без рабочего места. Или же строительство было завершено вовремя, но заканчивая его «второпях» получился не совсем качественный продукт рынка недвижимости. Кризис миновал, а вопрос остался: в каких случаях можно подать в суд на застройщика? Ходит множество мифов о том, что у застройщиков целая артиллерия юристов, что суд всегда на стороне застройщика, и что «один в поле не воин» - необходимо обязательно собирать единомышленников человек двадцать и только потом подавать групповой иск. Так какие же права есть у дольщика?
- Если нарушен срок сдачи многоквартирного дома (далее по тексту – МКД): договор долевого участия в строительстве обязательно содержит срок сдачи МКД, и в случае нарушения условий о сроке, дольщик имеет право на взыскание неустойки. Размер неустойки установлен п.2 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и составляет одну трехсотую ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от цены договоры за каждый день просрочки. А если дольщиком является гражданин Российской Федерации, то он имеет право на вышеупомянутую неустойку в двойном размере.
Помимо данной нормы, дольщика – гражданина защищает Закон о защите прав потребителей. Из части 9 статьи 4 Закона N 214-ФЗ следует, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. В частности, п.6 ст. 13 установлено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
- Возможность взыскания с застройщика стоимости переплаченной площади. В случае, когда предметом договора является не какая-то квартира на конкретном этаже и существует условие, что цена договора зависит от количества квадратных метров, то есть устанавливается цена именно за квадратный метр, дольщик имеет право взыскать стоимость, полученную от разницы между уплаченной суммой и стоимостью объекта недвижимости исходя из количества квадратных метров. Что вполне разумно, так как оплачивая помещение в 70 квадратных метров, дольщик, получая помещение в 65 квадратных метров, имеет право на возврат переплаченной по договору суммы.
- Взыскание денежных средств за включенный в договор долевого участия балкон. В соответствии со СНиПами и Жилищным кодексом Российской Федерации, применяющимися при проектировании, балкон не включается в жилую площадь помещения. А включается в общую с пониженным коэффициентом - 0,3 (для лоджий данный коэффициент составляет 0,5). Получая в Росреестре свидетельство о регистрации права, где указана площадь меньше, чем в договоре долевого участия, удивляться не стоит. Возможно, застройщик применил иной коэффициент для подсчета площади балкона, например, 0,5, 0,8 или 0,9. В данном случае, дольщик имеет право на перерасчет и снижение стоимости недвижимости.
- Промерзание окон и стен. Данная проблема является достаточно актуальной на данный момент, так как рынок недвижимости ежегодно полнится новым жильем, и некачественная работа здесь не редкость. Для строительства важны не только материалы, но и технологии, поэтому промерзать стены могут и в с виду добротных кирпичных домах. Неверно рассчитанная точка росы, некачественная заделка межпанельных швов, швов на техническом этаже и плохая герметизация кровли – все это может стать причиной «цветения» углов. Данный дефект виден не сразу, а лишь с наступлением холодов, а нередко и через несколько лет после сдачи МКД в эксплуатацию. У дольщика есть право выбора: он может взыскать денежные средства с застройщика, необходимые для устранения данного дефекта или же расторгнуть договор долевого участия с застройщиком на основании непригодности жилья для проживания и взыскать с застройщика рыночную стоимость жилья. Какой бы путь не выбрал дольщик, наша организация поможет ему в этом, мы привлекаем специалистов-оценщиков и на основании их заключений взыскиваем денежные средства с застройщика.
- Плохая шумоизоляция. Еще один скрытый дефект, который также очень часто наблюдается в новостройках. Если на Вас не добро смотрит сосед снизу, возможно, наладить отношения Вам помогут специалисты нашего агентства. При работе с данными видами нарушений наши специалисты руководствуются СНИП 23-03-2003. «Защита от шума» и СП 23-103-2003 «Проектирование звукоизоляции ограждающих конструкций жилых и общественных зданий» путем сопоставления фактических показателей и нормативных параметров.
Плохая шумоизоляция может быть, как по вертикали, так и по горизонтали. Например, при устройстве пола, застройщик льет песчано-бетонную стяжку прямо на бетонную плиту, пренебрегая технологиями гидроизоляции и шумоизоляции, так как это ведет к удорожанию процесса постройки. Чтобы распознать, в какой части помещения отсутствует шумоизоляция, делаются необходимые замеры и локальные вскрытия пола и стен.
17.07.2014